نرخ وام مسکن بالاست زیرا کسی وام مسکن نمی خرد

کمبود خریدار کمک کرده است که نرخ وام مسکن به بالاترین سطح خود در 20 سال گذشته برسد. میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله اخیراً به بالای 7 درصد رسید و بازار مسکن را که چند ماه پیش داغ داغ بود، بیشتر کرد.

هنگامی که وام دهندگان وام مسکن را به افرادی که خانه می خرند یا تامین مالی مجدد می کنند، اعطا می کنند، معمولا به وام ها پایبند نیستند. در عوض، آن‌ها را در اوراق قرضه‌ای جمع می‌کنند که به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شود، اغلب با تضمین یک نهاد تحت کنترل دولت که سرمایه‌گذاران بازپرداخت خواهند کرد.

امروزه، تعداد محدودی از خریداران خواهان بازدهی بالاتری برای داشتن اوراق وام مسکن هستند. این باعث افزایش نرخ وام مسکن در داخل این اوراق با سرعتی سریعتر از معیار آنها، بازدهی خزانه داری می شود. بر اساس گزارش موسسه Urban، شکاف بین آنها اخیراً بزرگترین از دهه 1980 بوده است.

نیک ماسیوناس، تحلیلگر پژوهشی در JPMorgan Chase & Co می گوید: «بانک ها عقب نشینی می کنند، فدرال رزرو عقب نشینی می کنند، سرمایه گذاران خارجی عقب می نشینند – این امر باعث افزایش اختلاف قیمت وام مسکن در مقابل خزانه داری می شود که مستقیماً به نرخ وام مسکن وام گیرنده ترجمه می شود.

سال گذشته، تعداد زیادی از خریداران برای اوراق وام مسکن به حفظ نرخ وام مسکن در نزدیکی پایین‌ترین سطح رکورد کمک کرد.

بزرگترین خریدار خود فدرال رزرو بود که بخش هایی از بازارهای اوراق قرضه را برای تحریک اقتصاد در طول همه گیری همه گیر خریداری کرد. دارایی اوراق بهادار آن با پشتوانه وام مسکن تقریباً از قبل از همه گیری دو برابر شده و به 2.7 تریلیون دلار رسیده است.

اما فدرال رزرو امسال از سیاست های پول آسان خود دور شد. خرید اوراق وام مسکن را کاهش داد و شروع به کاهش دارایی های خود کرد. بانک مرکزی در دو ماه گذشته خرید نکرده است.

برای بانک‌ها، اوراق وام مسکن مکانی کم‌خطر برای ذخیره پول نقد با گسترش کووید-19 بود، زیرا آنها تریلیون‌ها دلار سپرده‌هایی را جمع‌آوری کردند که نیاز به خانه داشتند. آمریکایی‌ها چک‌های محرک را کنار گذاشتند و هزینه‌هایشان را کاهش دادند، و شرکت‌ها مقدار زیادی پول نقد در حساب‌های بانکی قرار دادند. در همان زمان، مردم و شرکت‌ها وام‌گیری را کاهش دادند.

برایان مونیهان، مدیر عامل بانک آمریکا، در تماسی با تحلیلگران در ژوئیه 2021، ریاضیات را مطرح کرد. به گفته وی، سپرده ها از 1.9 تریلیون دلار فراتر رفت، در حالی که وام ها حدود 900 میلیارد دلار بود. او گفت: «این تفاوت باید عملی شود.

بر اساس داده های جی پی مورگان، 10 بانکی که بیشترین اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را در اختیار دارند، سال گذشته دارایی های خود را تقریبا 219 میلیارد دلار افزایش دادند.

برای مدتی بانک آمریکا بزرگترین خریدار بانکی بود. تقریباً در اواخر سال 2020 و آغاز سال 2021، این بانک تقریباً با سرعت فدرال رزرو به سبد اوراق قرضه وام مسکن خود اضافه می کرد.

تا پایان سال 2021، 979 میلیارد دلار پرتفوی اوراق قرضه جمع آوری کرده بود که از 470 میلیارد دلار در پایان سال 2019 افزایش یافته بود. که شامل حدود 622 میلیارد دلار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، 554 میلیارد دلار از آن تا سررسید و 68 میلیارد دلار بود. که آن را به عنوان در دسترس برای فروش طبقه بندی کرد.

نرخ های بالاتر در سال جاری وارد شد و اقتصاد خرید را به هم زد. سپرده های بانک ها کاهش یافته و در برخی موارد کاهش یافته است. وام ها دوباره رشد می کنند. برخی از بانک ها نیز ترجیح می دهند به جای اوراق رهنی روی دفاتر خود وام مسکن نگهداری کنند.

طبق گزارش جی پی مورگان، 10 بانک بزرگ صاحب اوراق قرضه وام مسکن، دارایی خود را 133 میلیارد دلار در 9 ماه اول سال 2022 کاهش دادند که شامل حدود 53 میلیارد دلار در سه ماهه سوم بود. بیشتر این کاهش ناشی از سررسید اوراق قرضه است که مجدداً در اوراق جدید سرمایه گذاری نمی شود.

اوراق وام مسکن نیز با افزایش نرخ ها به شدت کاهش یافته است. بانک آمریکا انتظار دارد بیشتر اوراق وام مسکن موجود خود را تا سررسید نگه دارد و این بدان معناست که این سرمایه گذاری ها به دلیل کاهش قیمت ها ضرر نخواهد کرد. اما اگر الان بفروشد، نزدیک به 100 میلیارد دلار ضرر خواهد داشت.

آقای. موینیهان گفته است که بانک هنگام خرید اوراق وام مسکن روی نرخ بهره شرط بندی نکرده است. این صرفاً سرمایه گذاری سپرده هایی بود که وارد شدند.

او در ژوئیه 2021 گفت: «ما زمان‌بندی بازار یا شرط‌بندی را انجام نمی‌دهیم. ما فقط زمانی آن را به کار می‌گیریم که مطمئن باشیم واقعاً آنجا خواهد بود».

به بن آیزن در [email protected] بنویسید